Une commune qui construit une caserne pour la louer à l’État devra pouvoir expliquer, dans la durée, ce que finance le loyer et quels travaux elle a réalisés. Un décret et un arrêté publiés le 31 octobre au Journal officiel fixent les nouvelles règles. Pour savoir si elles s’appliquent à une opération, deux dates comptent : la signature du bail et la mise à disposition des locaux.
Le sort des casernes déjà louées
Le décret du 28 octobre 2026 est entré en vigueur le 1er novembre. Un bail signé avant cette date conserve son régime, même si les parties le renouvellent ou le prolongent. Des travaux d’extension, de restructuration ou de réhabilitation sur cette caserne ne la font pas non plus basculer dans le nouveau dispositif. Si ces travaux entraînent un supplément de loyer, son calcul repose sur la variation de la valeur locative imputable au chantier, estimée par les finances publiques.
Pour les opérations qui n’avaient pas encore de bail au 1er novembre, le calendrier de livraison devient déterminant. Si la remise des locaux à l’État est prévue avant le 1er janvier 2028, les partenaires conservent en principe le cadre dans lequel ils ont engagé le projet. Ils peuvent en changer avant de signer le bail, sous conditions : étude des conséquences, accord exprès du futur propriétaire, autres accords et avis requis, puis décision du ministre de l’Intérieur ou de son représentant. Si une subvention a déjà été accordée ou versée, ses effets financiers doivent être neutralisés ou la subvention régularisée selon son acte d’attribution. Hormis les baux conclus avant le 1er novembre 2026, les mises à disposition qui interviennent à partir du 1er janvier 2028 relèvent du nouveau régime.
Un bail de neuf ans et un loyer décomposé
Le dispositif concerne les locaux que l’État prend à bail, pour tout ou partie à usage de caserne, auprès d’une collectivité ou d’un groupement, d’un organisme HLM ou d’une société d’économie mixte habilitée. Le contrat dure neuf ans. Un avenant peut le renouveler par périodes de neuf ans si les deux parties donnent leur accord exprès.
Le propriétaire peut emprunter pour construire. Mais le montant de ses propres échéances bancaires ne détermine pas à lui seul le loyer. L’arrêté d’application fixe un calcul commun qui distingue le financement de référence, les fonds propres effectivement engagés, les frais généraux, certaines charges non récupérables et une participation aux gros travaux. Au renouvellement du bail, le loyer poursuit son évolution selon l’échéancier convenu.
Qui vérifie les travaux ?
La participation au renouvellement des composants fait partie du loyer versé au propriétaire. Celui-ci tient un relevé qu’il actualise au moins une fois par an. Il y inscrit séparément les montants perçus, la valeur des travaux admissibles effectivement réalisés et les écarts constatés. Tous les trois ans, il adresse à l’État un rapport financier dit « livre ouvert ». L’occupant peut ainsi comparer les sommes versées avec les interventions sur le bâtiment.
Le texte prévoit aussi une option d’achat pour l’État. Le propriétaire doit l’accepter expressément dans le premier bail ou dans un avenant ultérieur. Si cette clause existe, l’État peut la lever une fois écoulés dix ans depuis la prise d’effet du premier bail, aux conditions prévues par le contrat. La dixième année ne déclenche donc aucune vente automatique.
En illustration : la caserne Vérines, à Paris, photographiée en 2017. Photo d’archives de Dale Cruse, via Wikimedia Commons, sous licence CC BY 2.0. Adaptation au format 16:9 par Le Pandore.